空き家特例の
適用条件チェックリスト
「空き家に係る3,000万円特別控除（空き家特例）」は、相続した実家の売却で最大3,000万円の控除が使える制度です。 ただし適用条件が細かく、見落とすと使えないことがあります。 物件・居住・売却の3つの観点から、条件を一つずつ確認します。
空き家特例の概要
空き家特例の正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。 対象となる売却で譲渡所得が発生した場合、最大3,000万円を控除できます。
3,000万円特別控除の種類や、譲渡所得の基本的な仕組みについては 「3,000万円特別控除とは何か。基本と2つの種類」で説明しています。
以下では、空き家特例を使うために必要な条件を確認します。 すべての条件を満たして初めて、特例を適用できます。
物件に関する条件
昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された建物
旧耐震基準で建てられた建物が対象です。それ以降に建築された建物には適用できません。
区分所有建物（マンション等）でないこと
2023年12月31日以前の売却は一戸建てのみが対象でした。2024年1月1日以降の売却からマンションも対象に拡充されています（一定の要件あり）。
相続開始の直前に被相続人が居住していた
被相続人（亡くなった方）が亡くなるまで住んでいた家であること。空き家になってから相続した場合は対象外です。
居住に関する条件
相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいた
被相続人以外の方が同居していた場合、原則として特例は使えません。老人ホームへの入所直前まで居住していたケースなどは別途確認が必要です。
相続後、売却まで居住または事業用に使用していない
相続してから売却するまでの間に、誰かが住んだり、事業に使ったりしていると特例の対象外になります。
売却に関する条件
相続開始から3年後の12月31日までに売却する
売却期限があります。期限を過ぎると特例は使えません。相続から時間が経っている場合は、早めに確認が必要です。
売却価格が1億円以下
土地と建物を合わせた売却価格が1億円以下でなければなりません。
売却時に耐震基準を満たしている、または更地にする
旧耐震基準の建物はそのままでは特例を使えません。売却前に耐震改修を行うか、建物を解体して更地にする必要があります。
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よくある「適用できなかった」ケース
空き家特例は要件が細かいため、思っていた条件で適用できなかったという例があります。
よくある適用外のケース
- 親が老人ホームに入所してから数年後に亡くなった（入所前の居住確認が必要）
- 相続後に兄弟が一時的に住んでいた（居住後は対象外になる）
- 相続から4年以上経過してから売却しようとした（3年超で期限切れ）
- 1981年以降に建てられた建物だった（旧耐震基準でないため対象外）
- 建物を残したまま耐震工事なしで売却した（耐震基準未達成）
適用可否の最終判断は税理士への確認が確実です。 ゼロラボでは、売却の相談と並行して税務面の専門家への橋渡しも行っています。
特例の条件を確認したら、あなたの物件で使えるかどうかを診断で確認できます。 税理士との連携を含めてサポートします。
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